昆滇楼市“闹钱荒”
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前5月云南信贷增速同比回落10.9%,最近一月退房33笔
半年前,昆明周边楼市还异常火爆。建筑工地塔吊林立,一片片钢筋混凝土森林如雨后春笋般拔地而起。半年过去了,许多楼盘并没有想象中的火爆开盘,他们选择了延期。因为前5月,全省商品房竣工面积同比下降25.8%、销售面积同比下降3.4%。
从延期开盘到竣工、销售面积双降。偏偏祸不单行,从5月4日到6月9日,因购房者无法正常办理银行按揭贷款而申请办理退房手续的达33笔之多,银行突然间收紧了信贷闸门。
银行房贷“刹车”
企业贷款比个人房贷利润大
盛源房地产开发的西郊“绿茵清琴”楼盘,现因客户银行贷款不能发放,购房者被迫申请退房。在限购令的政策门槛高压下,购房终成泡影。
昆明房产信息网公开的数据显示,5月4日到6月9日仅仅一个多月,因购房者无法正常办理银行按揭贷款而申请办理退房(车位)手续的达33笔之多,这也成为银行收紧房贷的一个信号。在银行过往的零售信贷业务中,个人住房按揭贷款一向都是“一枝独秀”。2010年年末数据显示,不少银行个人住房按揭贷款在零售信贷中的占比在50%以上。现如今,这个占比数据已有了大幅下降。
从中信银行昆明分行提供的数据可以看到,截至2011年5月底,该行共发放个人贷款1576笔,金额6.37亿元。其中,住房贷款693笔,金额2.60亿元;个人经营性贷款83笔,金额1.23亿元;个人汽车贷款472笔,金额1.40亿元;综合消费贷款328笔,金额1.14亿元。不难看出,个人住房贷款不再“一枝独秀”。据了解,基本上银行都将个人业务的侧重点放在了个人经营性贷款方面。
越接近年中,银行手中的钱袋子就捂得越紧。
昆明一家不愿透露姓名的银行个贷部经理说:“房贷业务量今年下滑严重,与每月上调一次存款准备金率关系很大,现在房贷业务基本都不赚钱。如果审核过一笔房贷,首套房的房贷利率执行基本利率。如果是做一笔经营性业务,比如企业贷款,国家要求上浮利率30%,如果议价能力更强的话,我可以做到利率上浮100%。那如果个人房贷额度30万元,企业贷款也是30万元,利差决定了我们更愿意选择企业贷款。同样一单贷款业务,经营性贷款的利润要远大于住房贷款。”
对于银行的这种“变脸”放贷行为,金融专家表示,这也是宏观调控政策下银行的无奈之举,因为一旦存款准备金率上调0.5个百分点,就会有超过3000亿元的资金被冻结。在银行信贷紧缩的情况下,银行调整贷款结构不仅仅是为了提高利润,更为应付年中考核。一般而言,每年6份的半年考、12月份年终考,银行要达到存贷款的各种标准,必须保证资本充足率,银行会有意识地收缩贷款规模、扩大存款量,达到监管标准。
开盘延期
部分开发商对后市抱有希望
5月,住宅项目总计开盘5次,分别是温泉山谷、云报记者村,华都B区、西山新城·草海时代和大理的洱海国际生态城,多是存量房销售,首次开盘的新项目几乎没有。
今年上半年,昆明楼市放量较少,3月有3个楼盘取得预售证,4月有4个楼盘取得预售证,5月仅有3个项目取得商品房预售许可证,部分房企的开发资金遭遇“卡脖子”,新推房源量供应量不足,让一部分有刚性需求的购房者只能“望楼兴叹”。
根据昆明市房产交易中心数据统计,5月昆明楼市共成交5174套商品房,日均销售172套,总成交量较4月下降了51.5%。看来,4月份的楼市反弹没能持续到5月份,楼盘成交量几乎萎缩过半。尽管楼盘均价没有上涨,但是限贷、限购政策显然是控制成交量的有效措施,很多消费者对住房购买处于一个有心无力的状态。即使是作为刚性需求,还是会被严厉的调控措施拒之门外。
昆明某房地产企业营销部负责人郭先生透露,他们对最近开盘的几个项目踩盘后发现,昆明市场已出现卖不动的迹象。记者查询后得知,目前昆明在售楼盘的促销大战并未出现,开发商似乎缺乏降价意愿,大量新盘继续延期上市,总体上看当前楼市因为僵持而显得比较冷清。
对于楼盘入市步伐减缓,一位楼盘销售部经理认为,开盘量减少主要原因有二:一方面部分开发商仍对后市抱有希望,有意识地将推盘时间后延;二是一批5月上市的新盘销售不理想,开发商希望避开风头,等前期房源消化后再推盘。
资金“饥渴”
固定资产投资后劲不足
5月末,云南全省金融机构人民币贷款余额为11301.7亿元,同比增长16.5%。受今年以来央行每个月提高存款准备金率0.5个百分点,信贷政策进一步收紧的影响,增速同比回落10.9个百分点,比年初增加734.82亿元,比去年同期少增188.44亿元。其中:短期贷款余额2833.19亿元,增长8.8%;中长期贷款余额达8321.64亿元,增长20.6%;个人消费贷款余额1339.71亿元,增长19.2%。
据统计数据显示,今年前五个月全省建设领域投资项目到位资金2383.67亿元,同比增长12.2%。其中,国家预算内到位资金165亿元,同比增长1.8%;自筹到位资金1328.64亿元,增长27.6%;国内贷款到位资金467.4亿元,下降11.3%。导致固定资产投资后劲不足的矛盾开始显现。另一方面,因各金融机构抓大放小,在一定程度上加剧了中小企业“贷款难”和“三农”发展资金短缺,信贷资金供不应求矛盾将日趋凸现,对全省房地产业和实体经济发展的制约影响不可忽视。
省统计局建议,要多渠道筹集建设和生产资金,帮助中小企业和房地产企业尽快走出困境。要针对全省房地产市场形势“由热转冷”的新变化,加快推进全省城乡60万套保障性住房建设,确保所有项目在9月30日前开工,在年底前完成投资额的60%以上,确保全省房地产市场的健康稳定发展。
房价拐点
或在三季度
著名评论作者黄国胜在一篇《银行闹钱荒预示楼市拐点将提前到来》的文章中分析,当上调存款准备金率成为中国收缩银根的常态工具后,在宏观货币政策逐渐收紧的背景下,房企资金面面临着继续紧缩的态势。房企现金流极有可能面临更大的考验。有专家同时预计,房价拐点或将在三季度出现,首先是调控政策的持续性,其次是开发商资金链的紧张,下半年销售节奏加快,随着供应的增加,价格会出现下滑。
这一结论遭到了昆滇房地产业界的齐声反对。昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧说,从国家统计局最新数据来看,在一系列宏观调控政策的作用下,5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅均未超过1%,最高的为湖北宜昌和广东韶关,涨幅均为0.6%,昆明环比也才涨了0.1%。但总体而言,目前的房地产市场依然处于僵持阶段,价格调整还不是结构性的反转,部分城市成交有所反弹,但总体市场仍显低迷,价格依然会坚挺。
胡先钧认为,调存款准备金率牺牲的都是中小企业的融资利益,应对通胀压力,应该采取加息等手段在内的组合拳,房价未来不会出现价格拐点,但不排除局部地区、少数楼盘降价促销,这不会影响到未来昆明楼市的房价整体向上的趋势。
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